Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt "Đề án phát triển thị trường BĐS". Đây là Đề án rất quan trọng nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới.
Đề án đã chỉ ra những thành quả mà thị trường đã đạt được trong thời gian qua cũng như bất cập, hạn chế và nguyên nhân dẫn đến những vấn đề của thị trường...Từ đó, các nhà hoạch định chính sách đưa ra được những giải pháp giúp thị trường có được bước đi vững chắc.
Theo Đề án, thị trường BĐS đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Từ hệ thống quy phạm pháp luật luôn được đổi mới nhằm đáp ứng kịp thời thực tế của thị trường. Nhiều văn bản hiện đang được điều chỉnh, bổ sung tạo hành lang pháp lý tốt cho thị trường như Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định 188, Nghị định 71,…
Loại hình hàng hóa BĐS ngày càng đa dạng hơn. Trong thời gian 10 năm, từ 1999 đến 2009 quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7 m2/người năm 1999 lên 19,6 m2 sàn/người năm 2013 (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người). Từ công trình thương mại, văn phòng,...cho tới các KCN lớn đã được hình thành.
Thị trường BĐS hình thành đã tạo điều kiện để giá cả BĐS và phương thức mua bán BĐS được thực hiện theo cơ chế thị trường. Thị trường BĐS phát triển đã tác động tích cực tới sự phát triển của các ngành kinh tế khác, như sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất... Trong giai đoạn 2006-2011 tổng các khoản thu về đất hàng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Đến hết 2013 đã có 407 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,03 tỷ USD. Vốn FDI vào BĐS chiếm khoảng 21% tổng vốn nước ngoài đầu tư vào VN...
Tuy nhiên, có thể thấy cũng trong khoảng 10 năm qua thị trường BĐS dù có những bước phát triển mạnh mẽ, đột phá nhưng cũng đã để lại nhiều hạn chế, bất cập.
Trong giai đoạn phát triển trên, thị trường cho thấy sự biến động thiếu ổn định. Lúc thị trường phát triển "nóng", lúc lại "đóng băng". Tình trạng phát triển tự phát, dàn trải diễn ra phổ biến. Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang.
Cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS dễ dẫn đến tham nhũng; mua bán ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án. Dẫn đến thị trường thiếu minh bạch, chưa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước...
Nguyên nhân được đưa ra là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, mua bán BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Việc phát triển thị trường thiếu kế hoạch, quy hoạch...dẫn đến tình trạng dàn trải. Nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị...
Hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS; chính sách tín dụng BĐS không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân; Hệ thống định chế tài chính chưa hoàn thiện, Nhiều chủ đầu tư năng lực hạn chế, Chính sách thuế chưa thực sự là công cụ làm minh bạch thị trường; Cơ cấu sản phẩm chủ đầu tư hướng đến đều là loại có lợi nhuận cao chứ chưa hướng đến sản phẩm phù hợp thị trường...
Để hạn chế cũng như tạo đà cho thị trường BĐS phát triển bền vững sau này. Một loạt các giải pháp cốt yếu đã được trình Thủ tướng trong Đề án lần này.
Mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đạt 25m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29m2, tại nông thôn đạt 22m2 sàn /người. Giai đoạn 2015-2020 xây dựng mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị.
Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động, rà soát các quy định chồng chéo. Các dự án phát triển đô thị, nhà ở, BĐS phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội
Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững.
Tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.
Có các quy định pháp luật để bảo đảm lựa chọn được các doanh nghiệp kinh doanh BĐS kể cả các nhà đầu tư nước ngoài thực sự có năng lực về tài chính.
Sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi nhà băng như: quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở...
>>> Bất động sản 2014 diễn biến thế nào?
Theo Đề án, thị trường BĐS đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Từ hệ thống quy phạm pháp luật luôn được đổi mới nhằm đáp ứng kịp thời thực tế của thị trường. Nhiều văn bản hiện đang được điều chỉnh, bổ sung tạo hành lang pháp lý tốt cho thị trường như Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định 188, Nghị định 71,…
Loại hình hàng hóa BĐS ngày càng đa dạng hơn. Trong thời gian 10 năm, từ 1999 đến 2009 quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7 m2/người năm 1999 lên 19,6 m2 sàn/người năm 2013 (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người). Từ công trình thương mại, văn phòng,...cho tới các KCN lớn đã được hình thành.
Thị trường BĐS hình thành đã tạo điều kiện để giá cả BĐS và phương thức mua bán BĐS được thực hiện theo cơ chế thị trường. Thị trường BĐS phát triển đã tác động tích cực tới sự phát triển của các ngành kinh tế khác, như sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất... Trong giai đoạn 2006-2011 tổng các khoản thu về đất hàng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Đến hết 2013 đã có 407 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,03 tỷ USD. Vốn FDI vào BĐS chiếm khoảng 21% tổng vốn nước ngoài đầu tư vào VN...
Tuy nhiên, có thể thấy cũng trong khoảng 10 năm qua thị trường BĐS dù có những bước phát triển mạnh mẽ, đột phá nhưng cũng đã để lại nhiều hạn chế, bất cập.
Trong giai đoạn phát triển trên, thị trường cho thấy sự biến động thiếu ổn định. Lúc thị trường phát triển "nóng", lúc lại "đóng băng". Tình trạng phát triển tự phát, dàn trải diễn ra phổ biến. Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang.
Cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS dễ dẫn đến tham nhũng; mua bán ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án. Dẫn đến thị trường thiếu minh bạch, chưa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước...
Nguyên nhân được đưa ra là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, mua bán BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Việc phát triển thị trường thiếu kế hoạch, quy hoạch...dẫn đến tình trạng dàn trải. Nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị...
Hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS; chính sách tín dụng BĐS không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân; Hệ thống định chế tài chính chưa hoàn thiện, Nhiều chủ đầu tư năng lực hạn chế, Chính sách thuế chưa thực sự là công cụ làm minh bạch thị trường; Cơ cấu sản phẩm chủ đầu tư hướng đến đều là loại có lợi nhuận cao chứ chưa hướng đến sản phẩm phù hợp thị trường...
Để hạn chế cũng như tạo đà cho thị trường BĐS phát triển bền vững sau này. Một loạt các giải pháp cốt yếu đã được trình Thủ tướng trong Đề án lần này.
Mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đạt 25m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29m2, tại nông thôn đạt 22m2 sàn /người. Giai đoạn 2015-2020 xây dựng mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị.
Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động, rà soát các quy định chồng chéo. Các dự án phát triển đô thị, nhà ở, BĐS phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội
Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững.
Tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.
Có các quy định pháp luật để bảo đảm lựa chọn được các doanh nghiệp kinh doanh BĐS kể cả các nhà đầu tư nước ngoài thực sự có năng lực về tài chính.
Sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi nhà băng như: quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở...
>>> Bất động sản 2014 diễn biến thế nào?
Theo Kiều Thuật
Theo Trí Thức Trẻ
Từ khoá : ngoại thất